住宅地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從緊之時，商業(yè)地產(chǎn)的“吸金”能力正與日俱增。近年來，作為商業(yè)地產(chǎn)的一種“舶來”業(yè)態(tài)，奧特萊斯在國內(nèi)正被高速復(fù)制，大有井噴之勢。

      繼百聯(lián)集團宣布將與西蒙地產(chǎn)集團在上海迪斯尼旁合作開發(fā)全國最大的奧特萊斯項目后，珠江地產(chǎn)集團商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理張遜也于近日對《第一財經(jīng)日報》記者表示，珠江地產(chǎn)投資建設(shè)的上海青浦奧特萊斯項目——米格天地，將于今年年底入市。也就是說，屆時，上海將至少有5個大牌企業(yè)操刀的奧特萊斯，多巨頭搶奪市場的激烈局面或?qū)⒉豢杀苊狻?

      有業(yè)內(nèi)人士表示，不斷涌現(xiàn)的奧特萊斯的日子其實并不都那么好過，一些項目不僅由于品牌資源的匱乏被貼上“山寨”標簽，經(jīng)營上也是舉步維艱。已有不少業(yè)內(nèi)人士開始擔(dān)憂，隨著這一“舶來”業(yè)態(tài)的迅速壯大，行業(yè)的首輪洗牌將加速來臨。

超200個奧特萊斯沖擊市場 

      “我每個月發(fā)完工資，第一個念頭就是直奔奧特萊斯�！闭f起上海百聯(lián)青浦奧特萊斯，家住上海松江區(qū)的喬小姐抑制不住內(nèi)心的興奮，“那邊唯一的缺點就是人太多了，很多時候車沒地方停，吃飯也要排好久的隊�！�

      奧特萊斯，是英文Outlets的中文直譯，在零售商業(yè)領(lǐng)域?qū)Ｖ赣射N售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心。上述喬小姐所說的，是位于上海滬青平高速趙巷出口附近的百聯(lián)青浦奧特萊斯。這是業(yè)內(nèi)公認經(jīng)營得較好的奧特萊斯——公開資料顯示，該項目于2006年4月入市，2010年底商鋪數(shù)為288家，營收已達15.29億元。

      近日，記者在百聯(lián)青浦奧特萊斯項目現(xiàn)場看到，雖然是工作日，但項目停車場已是爆滿，從車牌歸屬地上看，上海本地的車輛與江、浙等省份的車輛基本“五五開”。有知情人士向記者透露，該項目的營業(yè)額在國內(nèi)相同業(yè)態(tài)中已處于第一的位置，平時日車流量約為1500輛，周末的客流量可達15000人以上，同時，不少品牌店的單體銷售額都是該品牌的全國銷售冠軍。

      張遜告訴記者，奧特萊斯這個業(yè)態(tài)不僅帶動商業(yè)，還帶動旅游以及其他區(qū)域性的經(jīng)濟業(yè)態(tài)的發(fā)展。同時，隨著中國的發(fā)展，越來越多的國際品牌的市場布點和發(fā)行的節(jié)奏會越來越快，他們也有銷售自己過季的、斷碼的品牌的需求。

      在綜合高收益期望以及成功樣本的誘惑下，這一誕生于美國、已有一百多年歷史，并于1992年進入中國的業(yè)態(tài)，目前正迅速在國內(nèi)“遍地開花”。

      今年3月初，世界上最大的名牌折扣購物中心開發(fā)商美國西蒙地產(chǎn)集團與百聯(lián)集團簽約，雙方將合資在浦東迪斯尼主題樂園西側(cè)建一個占地300畝的“至尊奧特萊斯”。

      百聯(lián)集團董事長馬新生透露，這次百聯(lián)與西蒙集團建造的奧特萊斯將大大超越以往國內(nèi)其他奧特萊斯，計劃投資規(guī)模將超過10億元人民幣，預(yù)計將在2014~2015年建成。據(jù)悉，百聯(lián)集團方面目標是在2014年形成全國10家奧特萊斯的規(guī)模。

      無獨有偶，去年首創(chuàng)置業(yè)也聯(lián)手中國基建集團(香港)，合資成立奧特萊斯(中國)有限公司，推出奧特萊斯新品牌“芭蕾雨”，并表示未來5~10年將在國內(nèi)建立30家“芭蕾雨”。同時，以服裝為主業(yè)的杉杉控股也已闖入商業(yè)地產(chǎn)，大搞奧特萊斯。杉杉控股董事局主席鄭永剛曾對本報記者表示，未來十年，杉杉集團計劃在國內(nèi)打造15~20家奧特萊斯。

      此外，珠江投資集團、友阿股份、寶龍集團等企業(yè)也在奧特萊斯項目建設(shè)上不遺余力。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，國內(nèi)以奧特萊斯為名的購物中心至少已達200個，比較著名的有北京燕莎奧特萊斯、北京賽特奧特萊斯、上海青浦百聯(lián)奧特萊斯、天津佛羅倫薩小鎮(zhèn)等。

行業(yè)風(fēng)險隱現(xiàn)

      事實上，珠江地產(chǎn)投資開發(fā)的米格天地，就在上海青浦奧特萊斯的正對面，目前項目的主體工程已基本完工，巨大的招商廣告牌昭示該區(qū)域兩個奧特萊斯的激烈競爭即將到來。

      負責(zé)操刀米格天地項目的珠江商業(yè)運營公司華東地區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理吳歷華告訴記者，當?shù)卣�府希望將趙巷打造成超級商業(yè)集聚區(qū)，他們希望米格天地的加入，一方面將“蛋糕”做大，為更多的品牌進入這個區(qū)域及區(qū)域內(nèi)品牌提升提供一個平臺，同時，通過業(yè)態(tài)的聚集在這個地區(qū)形成一個“零售折扣商圈”的概念,能有效打造區(qū)域及城市商業(yè)名片，完善上海零售商業(yè)階梯式的有機產(chǎn)業(yè)鏈條。

      吳歷華指出，奧特萊斯這一業(yè)態(tài)在國內(nèi)發(fā)展速度確實已經(jīng)過快，但其中符合成功條件的項目確實很少，現(xiàn)有的這些項目在硬件、軟件及國際化的專業(yè)運營方面還是有很大的發(fā)展空間�！帮L(fēng)險肯定存在，盲目地復(fù)制概念已經(jīng)不能得到品牌商家及消費者的認同，因此，引進國外的一些經(jīng)驗豐富的合作伙伴而得到國際標準的軟硬件的同時，做好各項落地工作顯得很重要�！�

      目前，在選擇進軍奧特萊斯時，不少開發(fā)商都傾向于與實力雄厚的專業(yè)奧特萊斯運營商合作。

      以上海為例，百聯(lián)青浦奧特萊斯在建設(shè)初期引入香港九龍倉集團共同合作。百聯(lián)集團在商貿(mào)流通領(lǐng)域經(jīng)驗豐富，而引入九龍倉則可以給項目提供國際品牌招商方面的支持；米格天地項目的顧問方也是來頭不小，該項目的顧問方The Outlet！Company在日本、韓國、馬來西亞均有成功運營奧特萊斯的經(jīng)驗。

      但業(yè)內(nèi)人士認為，一個運營良好的奧特萊斯需具備諸多苛刻的條件。“目前國內(nèi)的奧特萊斯大多只是一個概念，充其量只能說是‘山寨’或是‘盜版’，真正實現(xiàn)一線品牌集聚并運營良好的奧特萊斯項目并不多�！�

      記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分奧特萊斯項目在國內(nèi)的經(jīng)營的確不盡如人意。一些缺乏品牌競爭力的奧特萊斯項目出租率不高，日常顧客十分稀少，2011年10月，寧波奧特萊斯廣場更是因為資金鏈斷裂倒閉，該事件也給熱火朝天的奧特萊斯投資澆了盆冷水。同時，有媒體報道，青島第一家試水的康城奧特萊斯僅僅開業(yè)了一年多便悄然離場；重慶溫莎奧特萊斯運營一年半后關(guān)門變茶葉賣場。

      近日，在上海北郊的美蘭湖奧特萊斯項目現(xiàn)場，記者也看到，約有三分之一的商鋪已經(jīng)空置或正待轉(zhuǎn)讓，在記者走訪的兩個小時里，除了一家NIKE打折店有少數(shù)顧客外，其他店鋪基本沒有客人光顧。大多數(shù)店鋪內(nèi)貨源明顯不足，原來的停車場以及幾部自動扶梯均已停用。

      在一家著名的獨立第三方消費點評網(wǎng)站上，“冷清”、“慘淡”幾乎成了該奧特萊斯的代名詞�，F(xiàn)場美蘭湖物業(yè)的一位工作人員告訴記者，平時基本就是這個情況，周末的人流量會稍微多一些。“以前生意還蠻好的，也不知道為什么會搞成現(xiàn)在這樣�！� 

      顯然，無論是對奧特萊斯開發(fā)商還是運營商來說，開發(fā)了市場不等于就能得到這個市場。市場分析人士指出，豐富的品牌合作資源、國際化的專業(yè)運營管理、前瞻性的選址及布局規(guī)劃將是開發(fā)奧特萊斯的三大核心要素，而目前國內(nèi)真正符合這些標準的企業(yè)只是鳳毛麟角。隨著產(chǎn)業(yè)陣營的日漸龐大，奧特萊斯或?qū)⒂瓉硪惠嗇^大規(guī)模的洗牌潮。