一個購物中心就像一個人，每一個部分都是整體的組成。只有當(dāng)所有部分組合在一起的時候才是一個完整的產(chǎn)品，若是將整體分拆，出現(xiàn)了不同的產(chǎn)權(quán)人，購物中心會是什么樣子？不同產(chǎn)權(quán)的背后又有怎樣的故事？商家會如何應(yīng)對？位于北京望京核心區(qū)域的新一城購物中心正面臨著這樣的難題。
　　
　　2009年6月10日，位于北京市望京阜通西大街與廣順南大街交會處的新一城購物中心開業(yè)了，可是它自打一誕生就是個不完整的產(chǎn)品。
　　
　　從外觀來看，新一城并不是很高，土黃色的外立墻面上，只有幾個戶外廣告牌做點綴。相比馬路對面生意興隆的凱德MALL，這個購物中心顯得遜色很多。走進(jìn)去，才發(fā)現(xiàn)這里的生意其實還不錯，1層有棒約翰、肯德基、眉州小吃、呷哺呷哺等餐飲和兒童早教、攝影、服飾和游樂區(qū)，來逛的老人、小孩、孕婦比較多；2層~3層是沃爾瑪超市，物品、客流還不錯，和普通超市沒什么區(qū)別；B1層是蘇寧電器，顧客很少，生意冷清；4層~8層的電梯不開放，據(jù)工作人員解釋，4層~8層目前為止還是毛坯狀，這是為什么？《服裝時報》記者聯(lián)系到了北京京西深國投商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理王昀。
　　
　　“新一城購物中心是深國投商用置業(yè)的項目之一，望京這個項目有兩個產(chǎn)權(quán)人，北京京西深國投商業(yè)管理有限公司和北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司。因為這兩個產(chǎn)權(quán)人的利益是不一致的，所以開業(yè)3年來，這個項目并沒有真正做起來�！蓖蹶栏嬖V《服裝時報》記者，“我們公司一直想把樓上收下來，提升成‘印象城’，可是一直沒有成功�！�
　　
　　兩個產(chǎn)權(quán)人
　　
　　“2004年我們公司看中了這塊地，深國投公司當(dāng)時剛開始做商業(yè)地產(chǎn)，對于購物中心這個概念還不是很清晰，主要做開發(fā)。新加坡凱德置地和沃爾瑪都是深國投的合作伙伴，首開是這個區(qū)域的開發(fā)商，于是我們就共同開發(fā)了這個產(chǎn)品。”王昀回憶起當(dāng)時產(chǎn)權(quán)形成的原因，后來在建設(shè)的過程中，首開覺得這一建筑占地面積很大，如果只有4層很可惜，就加建了4層，一共8層，總面積為10萬平方米。加建之后，凱德方面無法接受擁有兩個業(yè)主的項目，便離開了，在馬路對面開出了現(xiàn)在的凱德MALL。
　　
　　2008年底，為了配合主力店沃爾瑪?shù)拈_業(yè)，這個項目落在了北京京西深國投商業(yè)管理公司的手中。“當(dāng)時定制這個產(chǎn)品的時候，按照凱德的規(guī)劃把沃爾瑪超市放在了二三層，凱德來自南方，在南方B1層的價值等于甚至高于一二層，可是在北京就不是這樣了�！泵鎸χ�規(guī)劃的偏差和兩個業(yè)主這些掣肘的問題，王昀被動接受了新一城的誕生。
　　
　　因為只有1層的自營面積，新一城無法定位消費群體，品牌數(shù)量達(dá)不到量，也無法選擇服裝服飾的招商。由于經(jīng)營面積小，客流必然少，營業(yè)額自然低，租金也收不高。據(jù)了解，新一城目前的租金大約只有對面凱德MALL的一半。
　　
　　“做不了有定位的購物中心，只好做兒童和餐飲這些生活配套。主力店定位了整個項目的檔次，現(xiàn)在新一城的一切都是給沃爾瑪超市做配套，餐飲和兒童區(qū)差不多各占一半，檔次要符合沃爾瑪?shù)南�費群，雖然1層無論從客流還是經(jīng)營狀況來看都還算穩(wěn)定，周末的客流能達(dá)到2萬多人次，可這并不是我們的產(chǎn)品�！蓖蹶勒f道。
　　
　　對于購物中心來說，有兩個產(chǎn)權(quán)人是致命的硬傷，在3年的經(jīng)營期間，新一城在招人招商方面都遇到了不小的困難�！耙恍┳鈶粼诹私獾接袃蓚�產(chǎn)權(quán)人時，就不會租這里了。”王昀很無奈：“品牌的擔(dān)憂也是有道理的，假設(shè)ZARA進(jìn)駐了，在樓下做得好好的，過了2年，樓上突然改成海鮮大市場了，顧客拎著兩條咸帶魚來逛ZARA的現(xiàn)象是很有可能的，兩個產(chǎn)權(quán)人的利益不一致，未來是不可控的�！�
　　
　　收購產(chǎn)權(quán)一波三折
　　
　　要想做自己的產(chǎn)品，新一城必須收回樓上的產(chǎn)權(quán)，這個過程卻一直不順利。據(jù)王昀介紹，2008年新一城提出收購樓上的產(chǎn)權(quán)再重新規(guī)劃，當(dāng)時是首開的開發(fā)部門管這個項目，對方也愿意盡快賣掉�！澳菚r又正好趕上2008年底的金融危機(jī)，我們公司有一些資金的困難就沒有推進(jìn)。等到2009年開業(yè)以后，我們再想買，對方又不愿意賣了�！�
　　
　　對于不愿意賣的原因，首開集團(tuán)出于各種原因，不愿意接受采訪，記者只能向新一城了解。王昀分析認(rèn)為，首開集團(tuán)成立了自己的商業(yè)地產(chǎn)公司之后，就想把這個項目留給自己做，不愿意賣掉。既然新一城買不到樓上的產(chǎn)權(quán)，也曾想過賣掉樓下產(chǎn)權(quán)，撤出這個項目，但是首開不想購買�！耙驗橘徫镏行牡倪\(yùn)營體系復(fù)雜，改造、裝修、招商、培育成熟到轉(zhuǎn)手收益，至少3年之后才能贏利，收回這座樓大概10億元，做不好反而會沉淀大量資金�！蓖蹶勒f出了原因。
　　
　　這些年，深國投與首開集團(tuán)幾度溝通無果，只好維持現(xiàn)狀：樓下的苦于自營面積小，不能大展拳腳；樓上4層卻白白空了3年。住在附近的居民小梁對記者說：“我很奇怪，這么大的一棟樓里只有個沃爾瑪超市可以逛逛，真是太可惜了！”
　　
　　樓下購物中心樓上寫字樓
　　
　　最近，僵持的現(xiàn)狀終于有了變化，首開商業(yè)地產(chǎn)公司提出要把樓上的4層改成寫字樓，并已經(jīng)將方案提交給了王昀。
　　
　　“4層以上做商業(yè)并不值錢，并且首開沒有做購物中心的商業(yè)團(tuán)隊，從收益的短平快來看，做寫字樓相對容易，裝修一下，很快就能把改造的錢收回�！辈贿^王昀認(rèn)為，這個決定對新一城來說非�？上�，對望京社區(qū)來說也是一件遺憾的事�！霸�經(jīng)我們做過收樓設(shè)計，前面做一個下沉廣場，外立面用玻璃包起來，就會成為望京的一個亮點。”
　　
　　據(jù)了解，新一城的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、工程配置全部是按照購物中心設(shè)計的，每一層的面積很大，將近一萬平方米，4層~8層有一個挑空，直到天井。10萬平方米的體量適合做購物中心，從整體建筑來看，它在望京是相對獨立的，四周都是交通要道，而且門前的地鐵14號線也將開通了。
　　
　　近年來，望京社區(qū)的消費能力不斷提高，雖然區(qū)域內(nèi)有較為完善的吃喝玩樂設(shè)施，但是比較分散，缺乏一個將這些功能集中在一起的購物中心項目�！靶乱怀堑膶γ媸莿P德MALL，四周又有鱗次櫛比的寫字樓和居民樓，如果新一城提高為印象城，這里或許將成為望京最大的購物中心�！辈贿^，這些只是王昀的美好暢想。
　　
　　如果樓上四層真的變?yōu)閷懽謽牵�新一城該何去何從？“如果真是這樣，我們只能把有限的經(jīng)營面積做好，或許會考慮讓沃爾瑪搬到地下，縮小超市面積，這樣自營面積可以大一點。1層~3層做零售，把檔次做得高一點、時尚一點，再引進(jìn)一些快時尚品牌，舍棄兒童游樂區(qū)，再加一部分餐飲，即使樓上做了寫字樓，我們也要把新一城做好�！蓖蹶缹Α斗�裝時報》記者說。