編者按：2012年對于商業(yè)地產來說注定是極不平凡的一年，眾房企開始圍剿商業(yè)地產，商業(yè)地產成為投資熱點。在此時間節(jié)點上，中購聯深度剖析了2013年商業(yè)地產最新風向和趨勢，看看在今年商業(yè)房地產行業(yè)究竟應該關注什么，同時對未來做些許預測，希望能夠幫助企業(yè)在新一輪周期的起點上，率先抓住未來行業(yè)發(fā)展的機遇。
　　
　　1關注商業(yè)房地產行業(yè)規(guī)則和發(fā)展機制的建立
　　
　　中國商業(yè)房地產火熱發(fā)展持續(xù)十年時間，但依然缺乏基本的行業(yè)規(guī)則和專業(yè)的發(fā)展機制。例如商業(yè)設施規(guī)劃與城市規(guī)劃在協同上的嚴重缺失，專業(yè)融資平臺尚不健全，重視房地產開發(fā)性收益而忽視商業(yè)經營性收益，延續(xù)粗獷式規(guī)模擴張的增長方式，以致存量商業(yè)房地產和增量商業(yè)房地產都將面對巨大的招商、生存和發(fā)展壓力，急須行業(yè)規(guī)則和發(fā)展機制的建立和完善。
　　
　　2強調開發(fā)規(guī)模與強調商業(yè)品質兩條不同路線的企業(yè)將展開博弈并出現一定分化
　　
　　中國商業(yè)房地產行業(yè)在項目平均品質和運營能力方面存在較大差距，項目發(fā)展水平參差不齊，產品結構的不合理造成商業(yè)項目難以充分滿足市場真正需求，進而導致開發(fā)商招商難和零售商選址難在矛盾中并存。強調開發(fā)規(guī)模與強調商業(yè)品質兩條路線的選擇和博弈，將使中國商業(yè)房地產商出現一定程度的分化。
　　
　　3關注租售結合模式推動下的綜合體開發(fā)熱潮
　　
　　中國商業(yè)房地產融資渠道的狹窄直接導致了整個市場的不規(guī)范性，也使專業(yè)化的商業(yè)房地產項目運作面臨嚴峻挑戰(zhàn)。具有中國特色的商業(yè)房地產租售結合模式將繼續(xù)主導和橫行市場，而圍繞租售結合的產品創(chuàng)新、規(guī)劃創(chuàng)新、管理創(chuàng)新將更受關注，具有購物中心和商業(yè)街區(qū)功能的綜合體乃至更大范圍的片區(qū)綜合開發(fā)計劃將成為租售結合模式下中國商業(yè)房地產的重要表現形態(tài)。
　　
　　4關注城市商業(yè)競爭格局的演變和升級
　　
　　城市商業(yè)的競爭已經從2005年之前百貨與百貨的競爭過渡到2010年購物中心與百貨之間的競爭，而2013年開始同城購物中心之間的激烈較量將全面展開。較后入市的購物中心正在對老牌購物中心發(fā)起沖擊，并對老牌購物中心在創(chuàng)新期的發(fā)展提出嚴峻挑戰(zhàn)。中國2012年新開業(yè)購物中心的表現可圈可點，眾多項目創(chuàng)造超出過往年份購物中心開業(yè)首年業(yè)績的優(yōu)異表現，并榮登2012中購聯中國購物中心星秀榜。
　　
　　5關注購物中心零售渠道快速發(fā)展推動下的零售細分市場以及新型專業(yè)品牌的不斷崛起
　　
　　購物中心作為新興的商業(yè)形態(tài)和被眾多商業(yè)服務業(yè)品牌關注的零售渠道，正在改變連鎖零售商的同業(yè)競爭地位，快時尚、餐飲、電影院以及兒童品牌借助購物中心零售渠道的快速崛起和快速發(fā)展，與購物中心結成了緊密的渠道伙伴關系。
　　
　　購物中心的定位方向、招商方向以及品牌組合方向即將進入到細分化和主題化階段，眾多商業(yè)業(yè)種和零售品牌有望在此推動下加大創(chuàng)新力度，逐步確立市場細分路線，從而催生包括集合店在內的新型專業(yè)品牌的不斷崛起。
　　
　　6關注順應消費特點變化的折扣店和奧特萊斯發(fā)展
　　
　　中國消費特點正在出現明顯變化，消費者在追求品牌、品質的同時，追求更低的價格和更佳的服務，有力推動著折扣店和奧特萊斯在中國的進一步發(fā)展。
　　
　　7關注中國商業(yè)房地產開發(fā)核心驅動力的轉變
　　
　　經濟增速的減緩直接影響到零售商的業(yè)績表現（經營利潤和開店節(jié)奏）。中國商業(yè)房地產持續(xù)十年的核心驅動力將從城鎮(zhèn)化轉向消費力，造成商業(yè)房地產投資熱點的回歸。受此影響并加之三四線城市存量購物中心市場表現的巨大差異，商業(yè)房地產的投資熱點有望向一二線城市的新興城區(qū)轉移，其核心驅動力在于這些城市具有較為旺盛的消費能力。
　　
　　8關注電商發(fā)展對購物中心等實體商業(yè)優(yōu)化和改良的影響
　　
　　電商在2012年的火熱發(fā)展，不僅活躍了消費市場，也直接影響到商業(yè)房地產開發(fā)商的投資心態(tài)，為商業(yè)房地產投資熱潮間接起到降溫作用。面對電商壓力，包括購物中心在內的眾多實體商業(yè)向體驗式商業(yè)的轉型變?yōu)榫o迫的現實，在消費者還不會輕易為體驗式商業(yè)埋單的背景下，對尚處概念化的體驗式商業(yè)模式提出現實要求，有利于實體商業(yè)盈利模式的優(yōu)化和改良，促進實體商業(yè)體驗化愿景的深化和落地。
　　
　　9關注商業(yè)房地產從地產開發(fā)到商業(yè)運營再到資產管理的跨越
　　
　　發(fā)展模式的多樣化和專業(yè)水平的差異化決定了中國商業(yè)房地產商處于不同的發(fā)展階段和發(fā)展狀態(tài)，從地產開發(fā)思維轉變?yōu)樯虡I(yè)運營主導思維推動了商業(yè)項目品質的逐步提升；而從商業(yè)運營上升到資產管理的高度更將使商業(yè)房地產的金融屬性和金融功能得到全面體現，促進中國優(yōu)秀商業(yè)資產管理公司誕生和涌現。
　　
　　10關注社區(qū)型購物中心的飛躍式發(fā)展
　　
　　出于商業(yè)房地產開發(fā)商戰(zhàn)略性布局和城市商業(yè)多中心發(fā)展的現實需要，中國購物中心經歷了起步階段的超區(qū)域和都市中心區(qū)購物中心的迅速成長；在成長階段，隨著城市商業(yè)副中心規(guī)劃的逐步推行，區(qū)域型購物中心得到穩(wěn)步增長；在發(fā)展階段城市商業(yè)布局日趨完善和競爭格局雙重因素的影響和推動下，社區(qū)型購物中心將被更多房地產開發(fā)商所關注。特別需要關注的是，城市交通設施的改善以及生活區(qū)的外擴將促使生活性社區(qū)型購物中心迅速崛起和飛躍式發(fā)展；而城市更新和城市改造計劃的推出，有望使商務性社區(qū)型購物中心成為城市商務區(qū)重要的商業(yè)服務業(yè)配套設施。